El pool de rentas es un sistema de inversión donde se aporta capital para el desarrollo y/o la adquisición de proyectos inmobiliarios. Los inversionistas obtienen utilidades por las rentas y la plusvalía que se genere en proporción a su partición.
Es un esquema basado en un concepto denominado crowdfunding o recaudación de fondos. Una cooperación colectiva que le abre la puerta a chicos y medianos inversionistas y no limita el acceso de aportar capital a grandes corporativos.
¿Cómo funciona?
Se analizan proyectos inmobiliarios, una vez que el inversionista toma la decisión de participar en alguno, se firma un contrato de copropiedad o fideicomiso donde se estipula su porcentaje de participación en derechos y obligaciones.
Se designa un administrador central quien administra y opera el proyecto así como la rendición de cuentas y el reparto de utilidades.
Los proyectos pueden incluir participaciones en: plazas comerciales, edificios de oficinas, parques industriales, etcétera.
Con el tiempo, los desarrollos pueden pasar un proceso de consolidación que puede ser capitalizada por el inversionista al vender a otra persona. El esquema genera retorno de liquidez por renta y atractivos retornos por valor adicional.
Si el proyecto o el desarrollo es nuevo, los inversionistas pueden convertirse en socios fundadores del inmueble. Garantiza la participación durante la primera etapa. Ya construido el inmueble se registra en el Régimen de Propiedad de Condominio, se escrituran las partes proporcionales de los socios e inicia la renta integral del espacio.
Dentro del pool de rentas existen dos grandes modelos de negocio. El primero es una fase en el corto plazo con el objetivo de lograr rentas sostenibles. La segunda consiste en estructurar las rentas a un número determinado de años para llegar a una óptima madurez del inmueble. Generalmente ofrece un rendimiento superior al del mercado.
Comparativa entre modelos tradicionales y pool de rentas:
Trámites testamentarios vs Rentas inmediatas:
- Si los dueños de un local fallecen, los herederos pueden no cobrar rentas durante meses por los trámites testamentarios.
- En el caso del pool de rentas, por el esquema legal, los herederos pueden seguir cobrando inmediatamente las rentas de la inversión de los fallecidos.
Dueño de local que renta vs Socio de pool de rentas en época de crisis:
- El dueño de un local se queda sin ingresos cuando su inquilino deja el establecimiento.
- Al formar parte de un consorcio de varios espacios, se pierden algunos clientes pero se mantienen algunos ingresos.
Búsqueda de arrendatarios vs Flexibilidad de áreas rentables:
- Los potenciales inquilinos buscan algunos puntos específicos de un espacio como el tamaño, la ubicación o los servicios que se manejan por lo que puede implicar un retraso en la renta constante de un lugar.
- En el pool de rentas existe una flexibilidad de las áreas rentables para adecuarse a las necesidades de los arrendatarios y genera mayores rentas sostenibles.
Ventajas de la inversión en pool de rentas:
- El inversionista se convierte en socio del proyecto y cuenta con un porcentaje de participación del desarrollo, recibe una renta mensual equivalente con base en las unidades rentadas.
- Diversificar el riesgo al no depender de una sola unidad.
- La administración integral del proyecto es coordinada por un comité administrativo.
- Reduce costos de mantenimiento y maximiza los rendimientos.
- Genera una situación propicia para la consolidación de los proyectos al permitir alcanzar altos rendimientos por plusvalía.
