La construcción de nuevas industrias y la inflación provocaron que la plusvalía de la tierra en León creciera entre 100% y 200% en sus distintos usos de suelo, en ocho años.
“Es innegable que León ha tenido un crecimiento bastante acelerado en los últimos años, debido a que bastantes empresas han venido a instalarse y en los últimos años el costo de la tierra ha aumentado de cuatro veces la inflación”, explicó Ilse Montserrat Mexicano Muñoz, presidenta del Colegio de Maestros en Valuación AC.
En la Zona Centro, que tiene un uso comercial alto, en 2008 se vendía el metro cuadrado de terreno entre 8 y 10 mil pesos; actualmente cuesta entre 12 y 16 mil pesos.
Aquí se han mantenido los terrenos más caros de la ciudad, y la plusvalía creció un 100%.
“El dólar ha afectado porque es determinante en el costo de la construcción. Cuando se devalúa el peso, la zona de la construcción es la más afectada, porque son más caros los valores de materias primas”, explicó la experta.
En Barranca de Venaderos, una de las zonas más baratas para comprar tierras, en 2008 se ofertaba entre 50 y 60 pesos el metro cuadrado de los terrenos y la última valoración que se le hizo en 2015 resultó con un precio de venta estimado de entre 100 y 150 pesos. Su plusvalía fue de 200%.
“León ha tenido un crecimiento en sus cuatro puntos cardinales, ya no podemos hablar de una zona específica más cara o barata, podemos encontrar ambos tipos de vivienda, comercio o industria en todas partes”, mencionó la experta en valuación.
Servicios, infraestructura y seguridad
Aunado a la plusvalía de la tierra en León, la ciudad ha crecido obligatoriamente en infraestructura urbana, servicios y la seguridad, un tema fundamental que tendría que mejorar, según los criterios del Colegio de Maestros en Valuación de León.
En la ciudad “tenemos gente viviendo de otras ciudades, estados y países”, lo cual ha generado una demanda “bastante fuerte” de vivienda y de terrenos para construir bodegas para la industria.
“Por eso es importante llevar los servicios de adentro hacia afuera, por practicidad, necesidad y demanda; como escuelas, casa habitación, supermercados, centro de salud, consultorios médicos, hospitales, entre otros”, explicó Ilse Mexicano.
La experta también enfatizó que cada vez es más necesario llevar del centro de la ciudad hacia las orillas el servicio de alumbrado público, agua, electricidad para las viviendas, pavimentación y drenaje, para expandir de adentro hacia afuera todos los servicios.
Esta expansión es clave para que el valor de un predio aumente, junto con la calidad de vida de las personas que lo habitan.
Clasificación
Los tipos de uso de suelo en León están clasificados como habitacional, comercial (de oficinas y negocios) e industrial (naves, bodegas y estaciones de servicio).
“La clasificación es con base en Catastro de la Sociedad Hipotecaria Federal, de esa manera estimamos el valor, depende del tipo de acabados y el giro que tenga el terreno”, dijo Mexicano.
Entre estos rubros, en 2008 los lugares más caros para comprar el metro cuadrado de terreno en la ciudad eran:
Jardines del Campestre, entre 3 mil 800 y 4 mil pesos; Killian (por la zona piel), de 4 mil a 5 mil pesos; Misión la Cañada, de 4 mil 800 a 6 mil pesos; Punta Campestre, entre 5 mil y 7 mil pesos; Club Campestre, 4 mil 500 a 10 mil pesos, y El primer cuadro de la Zona Centro, de 8 mil a 10 mil pesos.
Ahora, en 2016, las zonas más caras para comprar por metro cuadrado son:
Killian, entre 4 mil y 5 mil pesos; Las Quintas II, de 6 mil a 6 mil 500 pesos; El Refugio Campestre, de 6 mil a 7 mil pesos; Punta Campestre, de 7 mil a 10 mil pesos; Club Campestre, entre 6 mil 700 y 11 mil pesos, y el más caro aún es el primer cuadro de la Zona Centro, entre 12 mil y 16 mil pesos.
Los más baratos
En 2008, las colonias con el terreno por metro cuadrado más económico fueron: Barranca de Venaderos, con precio de 50 a 60 pesos; Arroyo Hondo, entre 80 y 100 pesos; Loma del Laurel, a 90 pesos; Fideicomiso Ciudad Industrial, entre 100 y 140 pesos.
Ahora, en 2016, los costos por metro cuadrado más baratos se registraron en las colonias: Los Castillos, de 70 a 90 pesos; Las Joyas, de 150 a 200 pesos; Fracciones de San Juan de Otates, entre 150 y 200 pesos; Los Jacales, de 150 a 250 pesos; La Trilla, de 200 a 250 pesos.
“Las personas buscan vivir cerca del lugar donde trabajan, el nicho de trabajo te va detonando los puntos de vivienda y de comercio, todo está ligado”, comentó Mexicano Muñoz.
Todos los precios son estimados y su disponibilidad está sujeta a la negociación entre vendedores y compradores, explicó.
Construcción de infraestructura
A su vez, los distintos tipos de desarrollo tienen subdivisiones y cada uno tiene un costo distinto de construcción.
El costo por metro cuadrado habitacional se divide en: de lujo, superior de lujo, superior, medio superior, medio, medio económico, interés social, económico popular y precario.
En el caso de la construcción por metro cuadrado de zonas comerciales como oficinas o comercios, los tipos de precio son: de lujo, superior de lujo, superior, medio superior, medio, medio económico, económico, semiprecario y precario.
Y el metro cuadrado para uso industrial en León, ya sean naves, bodegas o estaciones de servicio, se clasifican como de lujo, superior, medio, económico y semiprecario.