El viernes pasado, Moody´s rebajó la calificación de la deuda soberana de México. La decisión refleja el efecto de lo que considera malas decisiones del Gobierno, que han afectado la confianza de la inversión.
También, el nulo crecimiento económico, menos ingresos para Hacienda, y la menguada perspectiva a mediano plazo. A menor calificación, es mayor el costo que tiene que asumir el Gobierno federal para financiarse y mayor desconfianza para inversionistas.
El lunes 20, los mercados amanecieron con una noticia inédita: El precio del petróleo WTI, que sirve de referencia, se cotizaba a precios negativos: es decir, las petroleras, en lugar recibir un pago por barril, tenían que pagar a sus clientes para que se lo llevaran. Semanas atrás, Wall Street perdía todas las utilidades acumuladas desde el inicio del gobierno del presidente Trump, cotizando algunas acciones por abajo del valor en libros&
La devaluación del peso en México, en un año, ha sido del 25%. El PIB del año 2019 decreció en -0.1 %; y, actualmente, ante las circunstancias del Covid-19, Citibanamex pronostica una caída del PIB en 2020 de -9.5%. Por si eso fuera poco, habría que agregarle que los 385,000 empleos generados el año pasado ya se perdieron, y se prevé que esa pérdida se doblaría para fines de abril. La pandemia y la recesión son un golpe mortal al ahorro del pueblo, de las empresas y del Gobierno, porque tendrán que echar mano de los ahorros para subsistir.
La recesión mundial no pidió permiso para entrar, se metió en todos los rincones de los hogares de los mexicanos, en sus fuentes de trabajo, es sus vidas, en sus ilusiones, los empobreció, endureciendo su existencia y arrancándoles la calma, a causa de la angustia que les genera la incertidumbre sobre el sustento familiar. Esta es la atmósfera ideal para la recesión perfecta: La pérdida de valor del petróleo, las fracturas en las cadenas de suministro, devaluaciones, la caída de las remesas, la parálisis mundial por la pandemia del Covid-19; y, por consiguiente, el miedo y la incertidumbre que detienen el mundo = Recesión.
Todo lo anterior afecta la economía, el trabajo, la confianza, el ánimo, el consumo y, por consiguiente, también al mercado inmobiliario; éste tendrá una severa contracción que romperá el equilibrio entre oferta y demanda. La escasez de circulante hará perder liquidez a los actores de la economía. Así las cosas, los afectados intentarán hacer líquidos sus activos inmobiliarios, que son sus ahorros, sobreofertando un mercado ya de por sí deprimido. Entonces, serán los escasos compradores los que fijen el precio, ajustando el valor a la baja.
Pero, ¿cuál es el valor comercial de un inmueble en una crisis como la que se vive actualmente? La última referencia fue la crisis inmobiliaria del 2008-2009, cuando los inmuebles cayeron hasta en un 50% de su valor comercial. Un problema serio es la incertidumbre que representarán los avalúos bancarios con el propósito de garantía. Esto es debido a que un avalúo no es un hecho, sino una investigación de mercado, pero se están tomando datos del mercado de antes de la crisis, para efectos de garantía, en un mercado actual ya distorsionado.
En relación a la incertidumbre valuatoria, puede decirse en general que, si la fecha del avalúo coincide con crisis económicas o políticas, surge una importante incertidumbre sobre los valores comerciales de los inmuebles, porque la única información disponible para la valuación está relacionada con el mercado antes de que ocurriera el evento catastrófico. El impacto en el mercado, y por ende los precios, no se conocerán hasta tiempo después en el futuro, cuando pasen los desequilibrios. El empleo se destruirá día con día, aumentando así el número de personas desempleadas y sin salario.
La incertidumbre actual que genera la alteración del mercado, debido al Covid-19, en la valuación de un inmueble, no deberá ser confundida con el riesgo futuro del mercado. Es importante recordar que el valor de un inmueble está íntimamente relacionado con la capacidad que tiene éste de generar beneficios presentes y futuros; pero, actualmente, estos beneficios se ven amenazados por riesgos del mercado, a corto y mediano plazo. El riesgo puede ser causado por factores que afectan tanto el activo en sí como el mercado: Deterioro en los ingresos, impago de rentas y desocupación; menores ventas; pérdida de liquidez del inmueble por falta de compradores e inquilinos; por consiguiente, minusvalía en el valor& entre otros. El riesgo se refleja en los precios del mercado.
Los bancos deberán de estar preocupados y ocupados por la incertidumbre de los avalúos a partir de la pandemia. Lo anterior, por una razón muy sencilla: La disrupción del mercado distorsiona la veracidad de información relevante; además, en las consideraciones presentes, no se está tomando en cuenta el factor de riesgos futuros, por los miles de desempleados, bajo consumo, falta de liquidez, caída del PIB, perdida del grado de inversión, elecciones en el próximo año y un mercado inmobiliario a la baja donde los compradores fijarán los precios.
Según la investigación n° 9720 del Banco de México, se considera que los deudores son agentes racionales que evalúan los costos y beneficios financieros de seguir pagando su hipoteca. El análisis que hace el deudor se basa en comparar el valor de mercado del inmueble en garantía contra el valor del crédito; y, si el valor de la inmueble resulta más bajo que el del crédito, dejará de pagar su crédito… La decisión del no pago es equivalente a venderle el inmueble al banco, en un monto igual al de la hipoteca, pero mayor al del mercado.
Por lo tanto, los bancos no deberán aplicar criterios pre crisis a sus avalúos, dado que este enfoque está basado en la suposición errónea de que los valores pronto volverán a sus niveles anteriores a la crisis; sería difícil predecir cuántos años llevaría que esta presunción se hiciese realidad. Es importante señalar que para que un bien raíz tenga valor, se requiere de que sea escaso, que tenga la capacidad de generar beneficios presentes y futuros, y que exista el circulante monetario suficiente para dar liquidez al mercado.
No compre por el precio, compre por el valor. Es determinante saber por qué se desea algo y distinguir entre lo que realmente vale y lo que en verdad no vale.
Nota: Es importante aclarar que en el universo inmobiliario existen diferentes sectores y tipos de inmuebles, con diferentes tasas de riesgo y factores de incertidumbre. Probablemente, el sector vivienda, en su tipo de interés social, se pudiera beneficiar por la baja en la tasa de interés, aunque el riesgo es inherente a la situación económica y a la profundidad de la crisis.
El que escribe es Arquitecto, Maestro en Valuación; Especialidad de Inmuebles y Valuación de Negocios en Marcha.