En el Bajío tenemos ciudades medias que, a pesar de la inseguridad, han mantenido un crecimiento económico. Celaya podría ser la excepción, pues el sector vivienda se dinamiza cuando hay mercado, ya sea por migración o por crecimiento poblacional local. Sin embargo, así como crecen las inversiones en el Bajío, no han crecido en la misma proporción las ventas de casas. En este espacio he presentado los datos de la generación millennial, que opta por rentar casas dado que retarda 10 años más que sus padres, los “baby boomers”, la decisión de definir su estado de vida, toda vez que casarse o tener hijos ya no es su prioridad y, por tanto, tampoco comprar una casa. Además, el poder adquisitivo en México no ha crecido para las clases bajas y medias, quienes siempre han sido los compradores de vivienda de interés social y media.
En el Bajío todavía tenemos bajas y medias densidades poblacionales en las seis ciudades “grandes” (León, Guanajuato, Silao, Irapuato, Salamanca y Celaya) y, por tanto, hay espacio para ocupar y, con ello, vivienda para construir. La vivienda vertical apenas se comienza a desarrollar. La ocupación de áreas no urbanizables (inundables, contaminadas, fumigadas, de alto valor productivo, etc.) es poca y hay disminución de servicios ecosistémicos de pastizales y de humedales. Por tanto, se puede constatar que hay grandes reservas territoriales todavía en el Bajío, en tanto no cambien las leyes federales para incentivar su uso o, de plano, inhibir que haya tanta tierra ociosa.
Así como el lado de la oferta no tiene incentivos para los desarrolladores de vivienda a construir viviendas de interés social, sino solo de mediano y alto ingreso, en el lado de la demanda no hay recursos en las familias con altas tasas de interés para adquirir viviendas de más de un millón de pesos. De acuerdo con cifras del Gobierno Federal, en el País hay un déficit habitacional de más de nueve millones de viviendas y una cuarta parte de la población total enfrenta algún tipo de riesgo en su habitabilidad, como deslaves o hacinamiento, dinámica que se refleja en problemas de violencia intrafamiliar y mala calidad de vida. Además, en la entidad hay déficit de vivienda económica debido a que los inversionistas no cuentan con oportunidades de subsidios federales en el costo de las tierras e insumos, por lo que no les alcanza para cubrir este tipo de residencia.
Este problema de vivienda económica es general en todo el País, por lo que se necesitan acciones que deben contribuir los tres niveles de gobierno y el sector privado, y ponerse de acuerdo en reservas territoriales a buen precio, bajar costos, y brindar precios accesibles con subsidios federales (los estatales y municipales son todavía limitados). Actualmente, los precios de las casas habitación son muy altos; el promedio de venta para inmuebles habitacionales está entre un millón y medio a los cuatro millones. Pero en cuanto a vivienda de interés social, se puede constatar que hay muy pocos desarrollos abiertos.
En León también existe un importante déficit de vivienda, considerando que hay disponibles más de 130 mil créditos, mientras que la producción anual es de menos de 10 mil casas, pues se está atendiendo a menos del 10% de la demanda potencial. Esta situación puede crear circunstancias como asentamientos irregulares y paracaidismo en terrenos ociosos, debido a la necesidad de la gente de poder tener un techo para vivir. Aquí hay experiencias piloto con el Instituto Municipal de Vivienda (Imuvi) para atender necesidades con subsidio, como el conjunto habitacional Buenos Aires, para quienes apenas alcanzan viviendas de menos de 500 mil pesos.
Lo que se ha dinamizado es la venta de casas en la entidad, en las viviendas con valor de 800 mil a 1.2 millones de pesos, donde las clases medias bajas y medias pueden alcanzar una casa. Por ello, casi todos los desarrolladores atienden a este mercado, como las empresas afiliadas a la Canadevi. Entonces, dado que la vivienda económica sigue yendo a la baja, no solo en Guanajuato, sino también a nivel nacional, el Infonavit ha anunciado que volverá a construir (actualmente es un banco accesible, aunque con tasas caras por ser de interés social) a partir de la reforma de mayo de este año, y esto podría ayudar a cubrir el rezago de la vivienda de interés social para quienes menos tienen.
LALC