Recientemente, la tesorera del municipio de León, Graciela Rodríguez, declaró a los medios que en el 2023, subirá el predial, entre un 5.6%, y un 65%. Colonias como, Country Club Gran Jardín, Bellavista, Las Quintas II, Lomas de Gan Jardín, Los Naranjos, Zanda, Real del Bosque, El Molino Residencial… entre otras, subirán entre el 18% y el 42%.
También, en algunos bulevares se incrementará entre el 18% y el 33%, un porcentaje muy superior a la inflación.
Las tablas de valores prediales por zonas y calles, de donde aplica los valores Catastro, son imaginadas desde un escritorio y aprobadas por el Poder Legislativo. Entonces, son valores ficticios, son un híbrido, una entelequia, porque no obedecen a la realidad del mercado. Son valores por decreto que no funcionan, son valores burocráticos imaginados para cobrar un impuesto. Permanentemente, la gente hace airados reclamos al Municipio debido a valores y valuaciones fuera de la realidad, mientras otros escamotean el pago valiéndose de la coima a coyotes y avalúos a la medida.
Lo más cercano a la realidad es el mercado, es decir, el valor comercial. Si los valores de las tablas de Catastro fueran los del mercado, entonces no habría discusión sobre el valor de las propiedades. Al mismo tiempo, este ajuste debería de ir acompañado de una baja en la tasa. Si el valor catastral supuestamente está en un 70% del valor comercial y se ajusta al 100%, entonces la tasa debería bajarse en esa misma proporción. Así, se terminaría con la simulación y ficción de los valores por decreto y prevalecería la última de las realidades: el mercado.
Pero, existe un inconveniente más: por desgracia, en Catastro campean la lentitud, las trabas, las cuotas de poder. Por esas razones y la falta de capacidad organizativa, viejos esquemas y vicios, no alcanza a realizar en campo los avalúos que se requieren, y suplen esta deficiencia aplicando a las propiedades tasas diferenciadas más altas, en lugar de actualizar el valor mediante avalúo.
Por lo tanto, Catastro no valúa oportunamente cada tres años, pero le aumentan la tasa impositiva de manera inequitativa que no tiene ninguna referencia al valor de la propiedad, y puede ser hasta tres veces mayor que la normal; así, el ciudadano subsidia la ineficiencia del Catastro, de no revaluar puntualmente mediante avalúo su propiedad. Entonces, la salida fácil es obligarlo a pagar hasta el 300% de más, como si su propiedad hubiese subido la misma proporción, lo que resulta inadmisible; lo anterior, se convierte en caldo de cultivo para los coyotes y valuadores catastrales, algunos de ellos, mercachifles a modo.
El valor de la propiedad es lo que denota la verdadera capacidad contributiva del causante; por lo tanto, es condición sine qua non definir el concepto de valor que será la base para cobrar el predial: “Valor es la capacidad que tienen un bien de generar beneficios presentes y futuros, que lo hace deseable”.
Entonces, se puede afirmar que la capacidad que tiene un bien de generar beneficios + la escasez del mismo, son los elementos creadores del valor. Pero, es importante señalar que estos, por sí solos, no confieren valor a un inmueble; además, se necesita que exista el deseo del mercado de adquirirlo y el circulante monetario suficiente para hacerlo. También, cabe aclarar que hay una importante diferencia entre precio y valor: El primero es el monto en que se realiza una compra-venta, donde se cruza la curva de oferta y demanda; el segundo, es el valor que le asigna el vendedor y por otro lado el comprador, que parten de puntos opuestos: el primero piensa en cuánto sería lo menos en que lo vendería; el segundo considera el máximo precio que podría pagar por el bien.
Catastro sube indefinidamente los valores de las propiedades, sin considerar que el valor de los bienes inmuebles se puede crear, mantener, modificar y destruir, en el tiempo. Este último sucede a través de cuatro importantes factores: Físicos, como la edad y ubicación; Económicos, como altas tasas de interés, o escasez de dinero; Sociales, tales como disminución y envejecimiento de la población y aspectos culturales y modas; y, finalmente, los gubernamentales, como la inseguridad, cambio de usos de suelo… Entonces, el valor no siempre sube, la teoría del valor nos dice que también se destruye.
En el tema del impuesto predial hay confusiones semánticas, como señala el síndico José Arturo Sánchez, en el sentido de que “no aumentará el impuesto predial, sino que solo se estará actualizando”. Es decir, no le subirán la tasa, pero sí le incrementarán el valor de su propiedad, debido a la inflación. Sería muy interesante platicar con Arturo, es una persona entendida sobre estos temas, para profundizar y reflexionar si es justo y equitativo pagar impuesto sobre inflación, que es espuma, y no sobre la plusvalía, la ganancia real del inmueble.
Recuerde: El valor es una medida del deseo. Por desgracia, “el deseo nunca tiene lo que quiere, porque quiere lo que no tiene”: Henri Barbusse.