En bienes raíces, la visión del inversionista es que en un tiempo determinado recuperará completamente el capital, más una ganancia al momento de la venta del inmueble.
Siempre, la expectativa de rendimiento se debe expresar como una tasa. Este criterio se basa en que el precio de un activo inmobiliario no es otra cosa que el valor actual de los flujos futuros que el activo sea capaz de generar. Por tal motivo, la mejor forma de aproximarse al valor comercial de un inmueble es mediante la capitalización de flujos descontados. Aunque es necesario señalar que existen otros enfoques y métodos…
Es importante señalar que las tasas de capitalización no son iguales para todos los inmuebles. Estas dependen de sus circunstancias: riesgo, vacíos en la ocupación, calidad de inquilinos, duración del contrato, ubicación, tipo de inmueble, estado de conservación y vida útil remanente. En lo general, en el mercado cualquier tasa de capitalización es directamente proporcional al riesgo.
Pero ¿qué es lo que genera valor en los inmuebles? En síntesis, la respuesta es: La seguridad patrimonial de la inversión, la capacidad de generar flujos presentes y futuros + escasez y el deseo del mercado de adquirirlos. Además, porque preservan su valor e incluso pueden aumentarlo. Por esta razón y otras, al hablar de bienes raíces siempre se está hablando de valor, debido a los ingresos que estos son capaces de generar.
Entonces ¿cómo se puede estimar el valor de un bien raíz? Tradicionalmente era muy importante conocer los metros cuadrados de construcción para conocer el precio del bien. Actualmente eso ha pasado a segundo plano, y cada vez más el mercado valora la capacidad que tiene el inmueble de generar flujos futuros, es decir, en los años que tomará recuperar la inversión.
Esta técnica valuatoria consiste en calcular el valor presente de dichos flujos. Este enfoque está sustentado en el principio económico de “anticipación”, que afirma que el valor se encuentra en la capacidad que tiene un activo de generar beneficios futuros.
Frente a esto, uno de los indicadores más conocido es el “Cap Rate”, Tasa de Capitalización, que ofrece un parámetro de rentabilidad asociado a un riesgo. Este indicador permite valorar una inversión específica, y lo que es más importante, nos indicará la conveniencia de invertir o no invertir en ese bien.
Por lo tanto es condición sine qua non conocer la Tasa de Capitalización para calcular el valor del inmueble y los años que llevará recuperar el capital invertido. En concreto, los ingresos netos anuales divididos entre la Tasa de Capitalización dan como resultado el valor del inmueble. Efectivamente, en el negocio de bienes raíces el flujo de efectivo que genera el inmueble en el tiempo es el elemento principal a analizar.
Pero ¿cómo encontrar o conocer la Tasa de Capitalización adecuada para cierto tipo de inmueble? Un experto le podría dar la información apropiada, porque cada sector y tipo de inmueble tiene la propia del mercado. También se puede averiguar la tasa buscándola en propiedades similares y revistas.
Es importante diferenciar entre un ingreso bruto, que considera el total de los ingresos de un inmueble, sin deducciones, y un ingreso neto, que es más apropiado, que considera los ingresos operativos netos (NOI) para su cálculo. Este se obtiene restando a los ingresos que genera el inmueble los gastos operativos, como impuesto predial, seguros, gastos de administración, % de vacíos y mantenimientos. No se consideran gastos operativos la depreciación, gastos de capital, comisiones ni el Impuesto Sobre la Renta.
Entonces ¿cómo utilizar la Tasa de Capitalización para hacer una valuación de un inmueble para invertir? Podría usted seguir de manera sencilla estos pasos: Primero, definir en qué sector inmobiliario se invertiría, tal como oficinas, comercios, naves industriales, bodegas, o viviendas; segundo, averiguar la renta x mt2 de propiedades similares; y tercero, definir la tasa con la que se capitalizarán los ingresos netos: esta va desde el 10%-12% en lo industrial, 7%-9% en comercial y hasta el 3%-6% en la vivienda.
Como ejemplo: Supongamos que se investiga que las viviendas, en una zona determinada, tienen una Tasa de Capitalización del 4% anual. Y la supuesta vivienda que usted quiere comprar genera flujos anuales por $300,000; pero existen gastos de un 20% inherentes a su operación estimados en $60,000, que se restan a los ingresos para obtener el NOI, rentas netas, de $240,000 pesos.
Entonces se aplica la fórmula: Valor del bien = Rentas netas / Tasa de Capitalización. $240,000 / 4% = $6’000,000 pesos. Este sería el mayor precio a pagar por esa casa. Para el cálculo, la Tasa del 4% se expresa en decimales = 0.04
P.D.:Pregunta a mis estimados lectores: Para valuar la Catedral, ¿contaría usted la cantidad de ladrillos de los gruesos muros y colosales alturas, o le pediría al ecónomo del Obispado el monto de las limosnitas anuales que generan el inmueble y el nombre del santito? No compre ladrillos, compre flujos de capital.
MTOP