En el mundo de las inversiones, hay múltiples tipos de vehículos financieros, desde mercados de capitales, de dinero, divisas, commodities, hasta futuros. Aunque ofrecen potenciales ganancias significativas, suelen venir acompañados de riesgos considerables. Sin embargo, existen excepciones, como los bonos o Certificados de la Tesorería, con tasas fijas y libres de riesgo. Aun así, los bienes raíces son atractivos para inversores debido a la seguridad que ofrecen, independientemente de si su rentabilidad supera otras alternativas en los ámbitos financieros o bursátiles. Los inversores se sienten cómodos con la propiedad, dada su tangibilidad, flujo de ingresos y la posibilidad de disponer o arrendarla.
No obstante, es común escuchar afirmaciones como “Este inmueble es caro”. Pero ¿cuándo realmente un inmueble se considera costoso? Para entender este dilema, es fundamental recordar algunos conceptos básicos sobre el “valor”. Es crucial distinguir entre precio y valor: El primero es el punto de intersección entre la curva de oferta y demanda, es el monto en el cual se efectúa la transacción de compra-venta. El valor, por otro lado, es la cualidad del bien para generar beneficios tanto presentes como futuros.
Es esencial comprender que el valor no es intrínseco al bien, sino que depende de los deseos de las personas por adquirirlo, el valor es una medida de deseo, variando de persona a persona y de momento en momento, al igual que cambian los anhelos humanos. Una propiedad no puede tener valor a menos que sea útil, donde la utilidad se define como la capacidad de despertar el deseo en las personas de poseerla. No obstante, la utilidad por sí sola no otorga valor a un bien raíz; también debe ser relativamente escaso. Si estos bienes son abundantes, es lógico que su valor disminuya.
En resumen, la utilidad y la escasez son dos factores fundamentales que forman el valor y a su vez, deben estimular el deseo en el mercado de adquirir ese bien. Finalmente, es importante señalar que el valor de los inmuebles se forma, mantiene, modifica y destruye a lo largo del tiempo debido a diversos factores.
Dicho lo anterior, se puede enunciar el siguiente axioma: “El precio de un inmueble no debe exceder el costo mínimo para obtener beneficios similares, con el mismo nivel de riesgo, en una inversión comparable”. Por ende, una forma común de determinar el valor de un inmueble es comparar su precio con otros similares presentes en el mercado, ya que, en última instancia, valorar implica comparar.
No obstante, la pregunta persiste: si los precios de los bienes raíces continúan aumentando ¿dónde se sitúa el límite en el que adquirirlos sigue siendo conveniente? Cada vez más, los inversores inmobiliarios basan su decisión en la capacidad del inmueble para generar flujos presentes y futuros. La tasa de capitalización de un activo inmobiliario es determinante; es decir, los años necesarios para recuperar la inversión.
En el ámbito de los bienes raíces, la expectativa de rendimiento se expresa como una tasa. Los inversionistas proyectan recuperar completamente el capital invertido, junto con una ganancia de capital al momento de la venta del inmueble, en un tiempo específico. Para calcular con precisión el tiempo en el que se recupera el capital, es vital determinar la tasa de capitalización. Un procedimiento breve implica restar los gastos anuales de operación, como mantenimiento, impuestos, vacancias, seguros, un 15 % de los ingresos, del flujo de operación anual. Importante resaltar que no se debe incluir el ISR en el flujo de operación.
El siguiente paso implica dividir el flujo neto operativo entre el precio del inmueble ofrecido, dando como resultando una tasa de capitalización. Por ejemplo, si las rentas menos los gastos anuales suman $100,000 y el valor de la propiedad es $1,000,000, la tasa de capitalización sería del 10%. Esto indica que anualmente se recupera el 10% de la inversión, a precios constantes. Las tasas de capitalización varían según las circunstancias del inmueble: riesgo, volatilidad en la ocupación, calidad de inquilinos, duración del contrato, ubicación y tipo de inmueble, entre otros factores.
Una vez obtenida la tasa de capitalización del inmueble, se dispone de una herramienta que permite determinar si el inmueble ofrecido se encuentra dentro del rango de valor aceptable. Exceptuando las viviendas que ofrecen tasas del 4 %, y que requieren 25 años para recuperar la inversión, el resto de los inmuebles deberían ofrecer tasas de capitalización entre el 7 % y el 10 %. En consecuencia, el inversor recuperará su capital en un plazo no superior a 14 años. Los bienes raíces generan rentas que deben estar acordes con el costo de la inversión. Cualquier inmueble que tome más tiempo del referido para retornar el capital invertido no resulta rentable, pues el dinero del inversor tiene un valor superior al del inmueble. ¡Se considera caro el inmueble!